| 祸根不除 必有恶果 | |||
| 煤炭资讯网 | 2010-6-28 6:08:28一事一议 | ||
| 近段时间以来，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，广州部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁价格涨幅甚至达到20%。(6月25日《广州日报》) 曾在某些专家学者提出买不起房的可以先租房时，我就有一种预感。我认为，买不起房的是占社会绝大多数的工薪阶层，如果都愿意把解决住房的目标转移到租房上，房子的租金必定大幅增长，如果“80后”一代也愿意在租赁屋里结婚的话，也就是说丈母娘们也同意把女儿嫁给无房的女婿，那么租房市场就会像买房市场一样的局面。但我始终没有把这个观点说出来，就怕成为一种“唤醒”。其实，唤不唤醒是一样的，市场自有它的规律，我只是不想做所谓的“乌鸦嘴”罢了。 今天看到了一篇题为《要严厉打击房租上涨中的人为炒作因素》的文章，认为“如果涨得过高过快过于离谱，则这里面必然有人为炒作的因素存在，政府相关部门就应该严厉地加以管控了。”我很体会作者的良苦用心，作者的观点虽然很不现实，但是很正义，按照一个良性社会的发展，确实应该这样。但是，让人感到无望的是，如果把文章的标题改为《要严厉打击房屋买卖中的人为炒作因素》同样适用，而“房屋买卖中的人为炒作因素”已经在调控政策里重点打击了，结果怎么样谁都看见了。 不管是从一个正常社会的发展规律，还是从善良理性的愿望出发，我要阐述的意思和文章《要严厉打击房租上涨中的人为炒作因素》的观点，连商榷都算不上，因为我也认为房产市场应该如文章作者主张的观点运行。问题在于，现行的房产市场已经没有规律可循了，否则怎么称之为“畸形”？用正常的道理来解释不正常现象往往是徒劳的。因看到该文的作者还是把买房和租房做了一些区别的，所以我想谈一点自己的看法。 该文中有这样一段话：“房屋的租售比，可以用来判断房价和房租之间是否背离，这种背离通常说明这个市场存在着某种不正常的现象。而这里面租房是刚性需求，因为租房的人不是炒作，所以他是真实的需求体现，所以他服从一般供求，也就是所谓刚性需求。但是房价不是，因此从长远来说,如果两者背离，不是房租上升靠近房价，而是房价下行靠近房租，这些短期你可能看不出来，但是长期是必然存在的。也就是说，房屋租售比缩小的原因应当是房价下跌引发的，而绝不应该以房租的‘飙升’为代价。” 笔者以为，买房和租房从我国目前的房产制度来看，其实几乎是一回事——尽管许多人会不承认。买房仅仅是买一个有限的居住权——当然也有交易权——但还是一个不完整的产权在一定时期内易主而已。而租房也是在一定时期内拥有居住权，只不过通常比购房短了许多。但二者都没有改变国民对房产的主权属性。买房和租房，实际上是买的时段长短而已。这样的话，租房在某种意义上就是“零卖零买”。按照商品流通规律，零售价肯定高于批发价。事实上，如果用租金来推算一幢房子70年的居住权，总价肯定比一次性买下贵很多。换句话说，哪个房东如果用70年的租金收回本金，那他(她)就是在做慈善事业了。故此，用租房的形式解决居住问题，本身必然隐含着在承受比一次性购房更大的被剥削——除非有购房能力的人用租房的办法留下大部分资金去投资获利——但大部分租房者并非如此，而是出于贫困。笔者阐述这段话的意思就是，用“租售比”来“判断房价和房租之间是否背离”虽然符合市场规律，但脱离了社会背景。原因是选择租房还是买房大多不是出于投资意义上的，而是经济实力上的优劣。租房与其说是选择，不如说是被逼的，而这股“逼势”就是高房价，高房价才是“祸根”，高租金是高房价这个“祸根”结出的“恶果”。 既然都知道房产市场中的投机炒作是高房价的一个原因，而且作为市场行为到现在得不到有效制止，那么，这种投机炒作怎么就不会出现在租房市场里？消费市场可以从买房转移向租房，市场行为就不能跟进么？如果房价还是居高不下，而租房却保持低廉，谁能遏制因此产生“二房东”“三房东”？如果能遏制，应该早在购房市场下手了。该文观点主张“不是房租上升靠近房价，而是房价下行靠近房租”，这里忽略了一点，租房本来就比买房贵，所谓的“租售比”也只是在短期承受能力下形成的消费趋势，而不是价格意义上的。该文认为“四月中旬以来的政府房地产调控政策，使得很多炒房者零成交，房子卖不出去，被迫转售为租。按理说，租房市场应该是供给增加了，应该降房租才对，怎么还会涨房租呢？”这实际上是解答了“涨房租”的疑点。为什么人们普遍认为租房相对便宜，一是部分出租屋是陈旧的老房子，本身不值钱；二是部分房子是在代售过程中，期间的出租是过渡时期，所以租金相对低廉。但如果因“炒房者零成交，房子卖不出去，被迫转售为租”，那就是市场转移了。炒房者一旦把“批发”转为“零售”，价格能不高吗？该文还指出：“按理说，租房市场应该是供给增加了，应该降房租才对，怎么还会涨房租呢？”在这里，文章作者还是忘记了“二房东”，有了这些“二房东”，永远也统计不准市场的供求比例，也永远看不到“供给增加了”给市场带来的缓释。如果按照该文作者的观点，供给增加了价格就应该下跌，那么借用作者引用的同一个信息：“有报道称，近期国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已达到40%”，如此，怎么房价还是不跌呢？ 因此，只要高房价这个“祸根”不除，要摘除租金上涨这颗“恶果”，在笔者看来是不抱希望的。
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