2007年是各路地产富豪大展身手的一年，地产首富争夺激战正酣，在资本市场的杠杆作用下，“中国首富”之席或将几番易主。碧桂园的大股东杨慧妍在“中国女首富”的位置上还没有坐热，就有“黑马”突然杀出要将其挑下来。43岁的重庆龙湖地产发展有限公司董事长吴亚军挟公司赴港IPO之势，身家最多将升到700亿元。

风水轮流转，只是这风水转得够快。眼睛一眨，这次的“首富”居然不是出在北京、上海、广东或者东南繁华之地，而是偏隅西南的重庆，检诸历史，这多少还是令人吃惊的。1993年才开始创业的“重庆女地王”吴亚军，潜行14年，创造了非常惊人的聚财速度，而且这个奇迹背后始终有着一股神秘的红色力量在支撑。吴亚军发家的秘密，将随着龙湖地产越走越远的IPO而逐渐还原。

首富换代

2007年，“中国首富”从黄光裕的零售时代，到张茵的制造业时代，再转移至房地产时代。160亿元身家的世茂集团董事长许荣茂才在地产首富之席坐了半年，就被碧桂园的杨氏家族全面超越，杨慧妍更获《新财富》杂志授以“中国女首富”之冠。然而，这仅仅是新一轮中国地产首富争夺战的开始。

4月16日，重庆市委常委、常务副市长黄奇帆在会见花旗银行中国首席执行官施瑞德时公开宣称，该市最大的房企重庆龙湖地产发展有限公司可能于今年内在香港上市，“龙湖如果上市成功，中国大陆首富的位置可能再次易主。”业内人士表示，龙湖地产若上市，其市值可达650亿至800亿元，其董事长吴亚军身家将达到450亿至700亿元左右。

在全国业界还没积聚一定知名度的龙湖地产，获直辖市副市长如此高调力撑，突然杀出，必有其道。

龙湖地产成立于1995年6月，目前该公司旗下共有重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业等三个区域公司，以及各区域公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥有员工2000余名，实际控制人为吴亚军。

该公司的网站信息显示，截至2006年底，龙湖地产累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万平方米，规划面积约1100万平方米。目前没有任何公开信息显示这家公司的总资产是多少。此前有信息披露，2006年，龙湖地产的销售收入为38亿元。

女记者改行格外低调

熟悉地产圈的知情人士形容吴亚军很低调，基本没有个人专访。在重庆楼市，龙湖地产很有名，但吴亚军为人低调，绝少接受媒体采访。重庆地产圈内人称吴亚军为“三不人物”——“不签名、不上镜、不接受采访”。在他们眼中，这是一个“难得的、大气的、认真的、执行力超强的，并且不为小事斤斤计较的女人”。她在2003年曾经被胡润列为《2003房地产影响力人物五十强》的第36位，但是胡润当时未能了解到吴亚军的年龄和出生地，连名字也误为“吴亚君”。事实上，如果光从名字看，很多人容易误认为她是一名男性。

当地媒体今年1月披露的信息显示，吴亚军1964年出生于重庆合川，1984年7月毕业于西北工业大学，曾从事过机械工程师、记者、编辑等工作，是重庆市人大代表、重庆市工商联（总商会）副会长、重庆市总商会房地产商会副会长。吴亚军曾经在《中国市容报》担任过采编工作，该报的主办单位为建设部城建司及重庆市建委，不过已停办多年。她在该报所待的时间不长，不过期间与相关部门官员得以结识，这一人脉资源对其后来改行经营地产事业应当发挥了重要作用。

卖房比卖菜还快

1993年，吴亚军成立了业务涉及房地产开发的重庆佳辰经济文化发展有限公司（后更名为重庆佳辰经济发展有限公司），自任董事长。1995年2月，重庆佳辰经济发展有限公司向重庆市政府申请实施“2000年小康型城乡住宅综合示范科技产业工程”试点项目。1995年6月，她参股创建重庆中建科置业有限公司，注册资金为1000万元。

1995年6月，是吴亚军真正大举进军地产界的日子。重庆佳辰经济发展有限公司与中建科产业有限公司合资成立了重庆中建科置业有限公司，注册资金为1000万元，前者为控股方。公司确立了以房地产为核心的发展战略，将住宅开发作为主导方向的终极目标。2002年3月，重庆中建科置业有限公司更名为重庆龙湖地产发展有限公司，而佳辰经济发展有限公司随后也更名为重庆龙湖企业拓展有限公司。

1995年开发的龙湖南苑是吴亚军的第一个项目。当时她没有成熟的开发经验，没有企业品牌，几乎是什么都没有，但她善于学习和创新，最终建成后的南苑在建筑、景观、配套、物业管理等方面都为重庆楼市树立了标杆。令人印象最深的是当时打出“善待你一生”的广告，这句广告词后来成为当地地产界的经典。

随着南苑项目的开发，吴亚军总结并形成了一套自己的管理体系，建立起了第一支子弟兵，也完成了第一桶金的资金积累，并初步树立起了龙湖品牌。

1999年，龙湖西苑项目启动。吴亚军首创了重庆楼市板式围合、样板景观的模式，该项目一面市便成为抢手货，不少市民熬通宵排队等着放号。业界人士形容为：“那房子卖得简直比菜还快。”西苑项目成功后，龙湖地产的资金也开始充裕起来。这时，龙湖地产在管理上又上了一个平台，人才有了更多的储备，品牌也有了一定的知名度。

“缓称王”之道

荷包鼓了起来，诱惑也接踵而至。各地的同行考察团纷至沓来，不少政要也慕名而来，甚至有一些地方官员提出非常优厚的引资条件。当时，大连市政府领导曾表示，只要龙湖地产到大连，愿意在星海广场(大连最大的城市广场、国际服装节等重要活动的举办地)划一片最好的土地给它。南宁市政府也曾表示愿意拿出最好的土地给龙湖地产。

但吴亚军没有急着盲目扩张。她说因为龙湖地产自认尚不具备异地开发的综合能力，贸然扩张，潜在风险难以评估。

龙湖地产有关人士称，“这是因为我们当时的内部资源与外部资源尚未完全匹配，就像一个内功修为不够的人，拿着一把宝剑，不但发挥不出效力，还有可能伤了自己。”在管理体制、人力资源等方面，龙湖地产当时还未成熟，“很多时候，以我们的外部资源，要同时做几个甚至十个项目都不难，但十个项目就需要十个项目经理以及更多的具有实际经验的操作人员，我们确实捉襟见肘，又不愿意以降低产品品质，牺牲企业品牌为代价。拿了地做不过来，放着不做，同样也是对资源的浪费，甚至会拖一个区域发展的后腿，减缓一个城市的城市化进程。这对一个有社会责任感的开发企业来说，也是不能容忍的。”

龙湖地产谢绝了这些难得的机遇和诱惑，这段时间，龙湖地产派人四处考察学习、总结摸索经验。直到2000年，吴亚军才开始大手笔开发龙湖地产的系列品牌项目，香樟林、北城天街、枫香庭、蓝湖郡接踵而来。

2002年，龙湖地产推出了顶级别墅香樟林和北城天街shoppingmall这两个全新的项目。香樟林别墅做出了国内最精致、最典雅的北美别墅，这有万科董事局主席王石的一句话为证：“要看地道的北美风格别墅，不用到美国、加拿大，到龙湖香樟林就行了。”2002年深秋，香樟林上市，2003年6月即售罄。

2003年，在部分同行开始进行跨区域、多项目运作时，龙湖地产依然在修炼内功，蓄势以待。磨刀不误砍柴工，龙湖在2004年便已初露厚积薄发的端倪，当年龙湖地产开始发力，并进入收获期。2004年其销售额从2003年的不足10亿元，猛然蹿升至18亿元。

1600亩的蓝湖郡作为重庆最大规模的纯别墅区获得空前成功，一期东岸一年销售近10亿元，创下重庆地产史上多个第一。

其后，龙湖地产已涉及城郊花园小区、花园洋房、城市中心公寓、顶级别墅、高层低密度小区、shoppingmall等所有业态，十八般武艺不仅样样皆通，而且样样皆精。功夫练到家的龙湖地产开始多项目运作。到2005年，龙湖地产更同时运作蓝湖郡西岸、水晶郦城、紫都城、观山水四个大型楼盘，并显得游刃有余。

龙湖地产有关人士称：“因为我们从一开始就有一个明确的战略目标——五年之后成为重庆一流的房地产开发商，十年之后成为国内一流的开发商。为了这个目标，我们必须放弃一些机会，抵制很多诱惑。”

在第一个十年里，龙湖地产舍弃了很多东西，例如短期内的开发速度、开发规模、企业利润以及由此带来的对一些排名的影响等。事实最终证明，龙湖地产笑到了最后。2005年以20亿的销售额把昔日的“对手”远远甩在了背后，并跳出重庆，站到了一个更高的平台上。令人侧目的是，2004年重庆地产市场的销售额去年为230亿元，2005年估计在250亿元左右，也就是说，龙湖地产一家就占了整个城市10%的市场份额。

西部地产江湖的老大

龙湖地产在成立之初，吴亚军曾预言，5年后成为重庆最好的房地产企业之一，十年后成为全国最好的企业之一。她的预言今天一一实现。

2005年底，蓄势已久的吴亚军开始发力，迈开全国扩张的步伐。

从2004年下半年起，吴亚军派出“先遣团队”，对成都的房地产市场进行摸底。2005年9月28日，龙湖地产以每亩326万元的价格将成都的原电冶厂83亩土地收入囊中。12月底，再以3.5亿元的总价拿下城西130多亩金地，龙湖在成都完成了“东西连横”的战略布局，开发计划总量将达40万平方米。

2005年12月22日，北京市顺义区后沙峪乡金泰花园（二期）项目用地，经过155轮竞价，最终北京龙湖置业有限公司竞得。该地块总用地约364亩，总价7.04亿元。

2006年6月3日，吴亚军在成都首战的打响。龙湖地产在成都的“1号作品”——晶蓝半岛一炮走红，开盘便成交了491套，实现销售3.62亿元。在成都楼市刷新三项纪录——一次性推出房源最多、当日成交套数最多、当日成交金额最高，创造了成都楼市一大奇迹。

2006年，龙湖地产在重庆、成都两地的销售总额突破38亿元，成为重庆乃至整个西部地区首家年销售额突破30亿元的地产企业，再次确立了龙湖地产在西部地产界的江湖地位。也由此跻身全国房企第一方阵。

比万科还可怕

关于吴亚军的成功秘诀，业内有许多说法，有一点是公认的：“细节成就龙湖”。一个广为流传的故事是：万科高管林少洲有一次去参观龙湖地产的样板房，脱下皮鞋换上拖鞋进屋参观，当他出门再穿自己的皮鞋时，发现自己的皮鞋掉了个方向：进屋前，鞋子朝着房间里摆的，现在有人将鞋摆放成朝着房外。林少洲感叹道：“龙湖这个企业可怕！”

龙湖地产在细节营销上的造诣超越了万科，但其实，吴亚军曾经向万科掌门人王石拜师，只是这位聪明的女学生“青出于蓝胜于蓝”。

吴亚军与王石在很早前就认识。1990年代中后期，国大陆产行业开始升温，深圳万科成为当时中国地产界的翘楚。2001年开始对中国房地产行业进行CRM咨询服务的管理专家田同生透露，1997年，吴亚军专程去深圳拜访万科，向王石讨教做房地产的门道。

当时，到深圳向万科学习的房企很多，王石也将很多精力放到接待这些来客身上。万科内部有人给王石提意见，说王石将时间和精力搭在上面有些不值得，是一种资源的浪费。但王石不这么想，他认为万科要毫无保留地将自己犯过的错误及纠正错误的过程告诉别人。

“别人都是遮着盖着，王石就会将自己犯过的错误告诉我们，让我们不要再犯，王石经常自己打自己的耳光。”2003年7月18日晚上，吴亚军忆及当年向王石讨教的经历时说。

“我打自己耳光？”王石听了吴亚军的比喻后哈哈大笑。王石抡起自己的右手左右开弓，做打自己耳光状，嘴里还念叨着：“我不是人，我该死；我不是人，我该死。”王石逗得在场的人都大笑起来。

“亚军来的时候对我说，她们要做成最好的项目，成为最好的公司。我没有立即表态，告诉她们一些万科在项目开发方面的经验教训，不愿意打击她们的积极性。但事后我心里嘀咕过，做好就已经不错了，还想做成最好的，你们行吗？”平时难得夸人的王石，此刻嘴巴像是抹了蜜。“不过，后来亚军她们确实做到了。你在重庆打听打听就知道了，龙湖不是最大的，但肯定是最好的。”

今天的龙湖的管理与企业理念中有不少万科的影子，王石也曾数次光临龙湖，“学习万科好榜样”在龙湖的确执行得很漂亮。

与世界500强跳舞

在西南称王，仅仅是吴亚军创业初期的阶段性目标。从她2004年就与香港置地联姻，与世界500强企业共舞，就可以看出她有更大的野心。

吴亚军聘请第三方普华永道做财务审计，为达成与香港置地的合作铺路。2004年10月，吴 亚军联姻世界500强香港置地，双方合作投资40亿元，开发“大竹林”国际标准的时尚生活社区。其时，她十多年来首次公开接受采访称，自己将可以在国际化的平台上，学习在国际规范下做事，学会把企业做到更透明，学习先进的管理体系。

吴亚军联姻香港置地的真实所图是与国际接轨。她认为有这样的合作伙伴，更容易得到海外市场的信任，这将龙湖地产进入国际舞台的时间表提前了几年。

在和香港置地接洽后，短短数月已有20多个国际级的资金经理主动与吴亚军接触，这些人都是手握数十亿美元掌控权的超级财团的代言人。香港置地的合作伙伴，如普华永道、摩根士丹利、东亚银行等对龙湖地产也有了很高的评价。